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Blog - インターシティ浜離宮他2物件:売買(ジャパンエクセレント)

インターシティ浜離宮他2物件:売買(ジャパンエクセレント)

カテゴリ : 
J-REIT物件売買
投稿 : 
IT不動産 2011-12-23 15:24
ジャパンエクセレントが物件の入替えをしました。約30億で築36年の第28興和ビルを売却して、87億でほぼ新築のインターシティ浜離宮と、パシフィックスクエア千石を購入です。スポンサーとの物件入替えの取引の是非は、スポンサーに戻す(売却する)物件は、余程のことがなければ売却損を出さないレベルで売るでしょうから、新たにスポンサーから購入する物件の水準が一番気になります。
この取引では、売却で若干のキャピタルゲインを取らせています。一方で取得物件は、スポンサーの看板物件である「インターシティ」シリーズですから、建物スペックは全く問題ないでしょうし、ほぼ新築なので、想定CR4.85%は許容範囲かなという印象です。
ただ、やはり気になるのは賃料で、どの賃料水準で4.85%なのかです。リリースでは「売主の同意が得られないため」契約賃料は非開示とされています。そこで外部サイトを検索すると、オフィスはわかりませんでしたが、住宅169戸(41.89㎡~260.36㎡)の募集賃料は、1K:17.7~18.8万円、1R:18.2~19.4万円、1LDK:17.6~40.7万円、2LDK:33.6~67.8万円、3LDK:200万円、駐車場は別途4~4.5万円となっています。確かに高級住宅でしょうが、将来的にこの賃料を維持できるだろうか?という気がしてしまいます。直近の稼働率が87.4%なので、オフィスを含めて高めの賃料設定でリーシングに時間がかかっているということが想定されます。
いずれにしても、今回の売買対象は持分の40%なので、仮に今回想定した利回りが達成できなかったとしても、将来的に残りの持分を取得する時、低めの取得価格とすることで利回りを調整する機会を確保するのだろうと解釈することにしました。
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