積水ハウスSIが昨年の6月以来、久しぶりに物件を取得しました。今回取得したマスト博多は、スポンサーの開発物件ですが、50?60?の2LDKが中心の156戸のマンションです。賃料は中心タイプの2LDKがリーズナブルな水準ですし、グレード感やロケーションも問題なさそうな良い物件ではないでしょうか。
ただ、やはり気になるのは土地が50年の定期借地権というところです。最近、他のリートが本件の周辺で取得した完全所有権のレジには、アクアリア警固(CR:6.5%)、ベスタ薬院(CR:6.5%)があります。これに対してマスト博多はCR:7.1%なので、0.6％程度が所有権と定借のプレミアムということになるのでしょうか。
定借の取引自体には、以前ほど珍しさを感じなくなりましたが、所有権とのプレミアムがどれほどなのかというのが、正直よくわかりません。かなり乱暴な考え方ですが、この土地の路線価が442百万円なので、ざっくり更地価格を5億、建設費を15億（安めかも？）なら、土地と建物の価格比が1:3になります。50年定借の1年当たり償却分を2%、建物は所有権と定借のどちらも50年の償却で差異なし、土地部分のみ償却の差異を考慮するとすれば、2%×0.25=0.5%<0.6％なので、悪くないプレミアムかもという感じもします。