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Blog - 厳しい地方オフィスビル取引

厳しい地方オフィスビル取引

カテゴリ : 
J-REIT物件売買
投稿 : 
IT不動産 2012-3-18 12:24
いちご不動産がCOI富山新桜町ビルを売却しました。ここは地方のオフィス物件を売却していく方針のようです。今年の2月から、実に4件目の売却です。このリートの生い立ちは、クリードが上場させたクリードオフィスREIT(COI)を2008年12月にスポンサー変更する形でいちごが取得し、更に2011年11月にレジリートのFCRを合併しています。この合併時に、含み損の大きいCOIを消滅させ、FCRを存続会社として、オフィスの簿価を切り下げて負のれんを作りました。特に地方オフィスには、COIでの取得価格の半値くらいまで簿価を切り下げたものもあります。
以下は、今年売却した4件の売買概要ですが、ざっくり稼働率が70-85%程度の状態で、売却CRは7-10%必要という状況で、地方のオフィスマーケットの厳しさが感じられます。レジに比べて賃料変動リスクが大きいこともありますが、今は地方オフィスのプレイヤー数が圧倒的に少ないことが主要因でしょう。需給ギャップがもろに出てしまっている感じが否めません。
物件名 COI取得価格(千円) 平均CR(※1) 平均稼働率(※1) いちご取得価格(千円) 直近NOI(※2) 直近稼働率(※2) 売却価格(千円) 売却CR
仙台一番町ビル
2,480,000
5.11%
87.5%
1,384,000
103,341
87.1%
1,191,600
8.67%
カーニープレイス金沢駅前
1,071,000
4.12%
75.5%
533,000
38,161
70.5%
550,000
6.94%
COI広島紙屋町ビル島
1,709,000
4.09%
81.0%
885,000
70,412
84.7%
715,000
9.85%
COI富山新桜町ビル
708,000
5.60%
74.0%
367,000
33,011
70.5%
333,000
9.91%

(※1)COI取得時~2011.10の平均、(※2)2010.11~2011.10

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