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Blog - J-REIT史上最高額のディール

J-REIT史上最高額のディール

カテゴリ : 
J-REIT物件売買
投稿 : 
IT不動産 2012-4-8 11:16
最近あまり気になる案件がないので、いつか触れようと思っていたGビル南青山01について書こうと思います。
この物件の取得時期は、リーマンショックの約半年後の2009年3月ですが、専有単価はこれまでリートが取得した物件で、最高額の坪2,300万(取得価格は64.3億)です。不動産ファンド絶頂期には、一等地の店舗賃料は跳ね上がり、それにつられて商業施設の取引価格も急上昇したため、坪1,000万円超の取引はよく見られました。ただその前提は、高額賃料でテナントが入居しているのはもちろん、中途解約や賃料減額が不可など、固い賃貸借契約で縛られていた取引がほとんどでした。
しかしこの案件は、不動産マーケットが完全にストップしていた時期だったにもかかわらず、稼働率0%でテナントの当てがないまま、リート史上最高額で購入しました。当時、リートの収益予想は月額24,250千円で、B1~2Fの約280坪を、平均87千円/坪でリーシングする前提でした。おそらく1Fを10万円台前半、B1と2Fはその5~7掛程度というイメージでしょう。かつて商業施設の開発を手掛けた時に、たった20mの立地の違いが、店舗賃料に倍以上(もしくは全くテナントが入居しない)の差を生むという、厳しい現実を味わったことがあります。この物件のロケーションは、ガラス張りのプラダで有名な、みゆき通りから70~80mほども背後に位置しているので、この想定にはかなり無理があると思っていましたが、案の定、竣工から3年以上を経過した現在も、B1Fしかテナントが入居していないようです。
CRは取得当時の想定でも4.26%なので、今後もしテナント誘致できたとしても、利回りは低空飛行を続けるでしょう。これがメインスポンサーからの取得なのですから、罪深いディールと言わざるを得ません。。
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