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Blog - J-REITその他カテゴリのエントリ

リートの資産運用報酬

カテゴリ : 
J-REITその他
投稿 : 
IT不動産 2012-1-9 16:47
ふと、リートのAM報酬ってどのくらいなんだろうと思って、調べてみてちょっと驚きました。数値はいずれも最新の短信決算から取り出したものです。資産運用報酬はランニングのものだけで、アクイジションやディスポフィーは含みません。
下表はA/(A+B)でのランキングです。つまりAM会社と投資家との取分の比率で、森トラストリートであれば、5.7%をAM会社が報酬として取って、残りの94.3%を投資家に分配金として配当しているということです。ですので、ランク(BEST)が投資家に優しいリートということになります。こうやって比較すると、意外に大手不動産会社系は、良心的だなぁと思います。
一方で、1/4以上をAM報酬にしているというのは、、、しかもランニングだけで。これを書き始めると止まらなくなりそうなので、これ以上深入りせずにやめておきます。数値を根拠として、ひとつ客観的に言えるだろうことは、B/Cはこれまで投資したお金を使って、半年間でどれだけの分配金を配当できたかという割合ですが、本来この割合の高い方が、高い報酬を得て然るべきという気がしますが、これが逆になっているということに違和感を感じてしまいます。。
ランク(BEST)  投資法人 A/(A+B) A 資産運用報酬(百万円) B 分配金(百万円) C 総資産額(百万円) B/C 決算期
第1位
森トラスト総合リート
5.7%
276
4,554
288,937
1.58%
H23.9
第2位
ジャパンリアルエステイト
6.6%
547
7,754
643,949
1.20%
H23.9
第3位
フロンティア不動産
8.5%
332
3,585
221,201
1.62%
H23.6
第4位
日本プライムリアルティ    
9.4%
416
4,012
360,004
1.11%
H23.6
第5位
日本ビルファンド
10.0%
973
8,757
823,705
1.06%
H23.6

ランク(WORST) 投資法人 A/(A+B) A 資産運用報酬(百万円) B 分配金(百万円) C 総資産額(百万円) B/C 決算期
第1位
インヴィンシブル
54.1%
150
127
73,165
0.17%
H23.6
第2位
大和証券オフィス
27.2%
542
1,453
298,626
0.49%
H23.5
第3位
平和不動産リート
26.7%
393
1,079
138,538
0.78%
H23.5
第4位
ジャパンホテル&リゾート
26.1%
163
461
91,204
0.51%
H23.8
第5位
日本リテールファンド
25.5%
1,886
5,502
621,377
0.89%
H23.8
※ジャパンホテル&リゾートは1年間の決算のため、報酬と分配金は半額表示としています。

路線商業施設

カテゴリ : 
J-REITその他
投稿 : 
IT不動産 2011-9-23 22:50
地味なニュースですが、個人的にはこういうものに好感を持ってしまいます。スクエアモール鹿児島宇宿は、地方のパワーモールですが、既存テナントの面積を削って、新規テナントを誘致することで収益UPするようです。パワーモール系はテナント管理の手間がかかりますけど、こういうバリューアップの余地があるので、AMの力を発揮できるのが良いですね。
路線商業の代表格としては、ほかにGMSがあります。こちらは大抵規模が大きいので、報酬が大きい割に管理の手間が少なくて、AM会社にとっては嬉しい物件だと思いますが、時々この利回りで、本当に減賃リスクやテナント退去リスクに見合っているかなぁと思うようなものも見かけます。REITは償還期がないので顕在化しませんが、2007年前後で、取ってつけたような賃貸借契約を巻いて、無理やり収益物件に仕立てたようなGMSを、高値で購入している私募ファンドもあったと思います。あれからもうすぐ5年になって、償還期がせまってきているところもあると思いますが、テナントの途中解約禁止の残期間が短くなっているGMSのイグジットの仕方が気になります。テナントが物件を買取った事例を2件ほど見ましたが、それ以外の買手ってなかなかいないですよね。
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投資法人債

カテゴリ : 
J-REITその他
投稿 : 
IT不動産 2011-9-13 23:51
時々特定の銘柄に対して、なんでそんなに高い評価が出るのだろうと思うことがあります。普段あまり気にしていなかったのですが、何の気なしにNBFの投資法人債のリリースをクリックしてみた時、あまりの利率の低さに思わず2度見してしまいました。期間5年で0.64%。。。あまりの利率の低さに驚いて、他の投資法人債はどのくらいなんだろうと思って調べてみました。新しい順に遡るととこんな感じでした。
H23.9_ケネディクス_15億_2年_1.59%
H23.9_アドバンス_80億_5年_1.27%
H23.9_アドバンス_20億_7年_1.68%
H23.3_フロンティア_50億_5年_1.07%
H23.2_森ヒルズ_50億_3年_1.29%
H23.2_野村レジ_50億_5年_1.21%
H23.1_オリックス_50億_3年_1.40%
H22.12_ホテル&リゾーツ_20億_3年_2.11%
H22.11_日本ロジ_80億_5年_0.95%
こう見てもやっぱり今回のNBFは突出しているように見えます。これは財務の担当者にボーナスを出していいんじゃないでしょうか。うーん、でもやっぱ購入する方に言いたい。本当にいいんですか?ギリシャ国債なんて20%超の時代ですよ!
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定借物件

カテゴリ : 
J-REITその他
投稿 : 
IT不動産 2011-9-8 22:58
ここのところ土地が定借の案件が増えてます。芝浦アイランド以外で探してみると、大崎フロントタワー(CR:7.0%)、ORE札幌ビル(CR:6.7%)、KDX小林道修町ビル(CR:7.0%)、ロイヤルパークス豊洲(CR:6.4%)、レジディア南千住(CR:7.1%)、ロイヤルパークス花小金井(CR:6.7%)がありました。ほとんどが2010年後半以降に取得された案件なので、まだパフォーマンスはよくわかりません。そんな中で、ロックシティ大垣だけは、2005年から運用しています。そのパフォーマンスは、これまでのアベレージCRがなんと8.5%、さすがは地方のロードサイド型商業施設だと一瞬感心した後、償却後CRが4.1%なのに気付いてズルッときました。この物件って、2億のNOIに対して1億強が減価償却費なんですよね。このお金が配当されず、Capexなどに使われているかと思うと、ややもったいない気がしてしまいます。ニュースリリースを見直したところ、20年間の事業用定借だからとわかって納得しました。他の物件は、期間が50~70年なので、これほど償却後の利回りは低下しないと思いますが、今後どんなリターンになるか気になるところです。
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