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Blog - 最新エントリー

オリックスリートが、ホームセンタームサシ仙台泉店の底地を取得しました。これまでリートに取得された底地は、今回のようなロードサイド型の商業施設の敷地として利用されているものがほとんどです。ロードサイド型の商業施設の場合、底地に限ったことではありませんが、価格水準と同等もしくはそれ以上に重要なのは、周辺の店舗集積度や競合店舗の出店状況などのマーケット環境でないかと思います。
この観点で本物件を見た時、周辺商業施設の集積度の高さが目に付きます。まず、この物件の東側300mほどには、イオンタウン仙台泉大沢(スーパーを核に104の専門店)があります。こことはホームセンターとしては競合しないでしょうが、食品館がイオンのスーパーとバッティングしそうです。また、北側1kmほどには、イオンモール富谷(スーパーと80の専門店)とカインズホームを中心とした、大規模な商業地域が形成されていて、こちらはモロに競合しそうです。このエリアの土地勘が皆無なので、この店舗供給が適正なのか過剰なのかわかりませんが、プレスリリースの通り、本物件が競争力の高い商業施設として、安定的にキャッシュフローを確保するといいなぁと思います。
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積水ハウスSIが昨年の6月以来、久しぶりに物件を取得しました。今回取得したマスト博多は、スポンサーの開発物件ですが、50?60?の2LDKが中心の156戸のマンションです。賃料は中心タイプの2LDKがリーズナブルな水準ですし、グレード感やロケーションも問題なさそうな良い物件ではないでしょうか。
ただ、やはり気になるのは土地が50年の定期借地権というところです。最近、他のリートが本件の周辺で取得した完全所有権のレジには、アクアリア警固(CR:6.5%)、ベスタ薬院(CR:6.5%)があります。これに対してマスト博多はCR:7.1%なので、0.6%程度が所有権と定借のプレミアムということになるのでしょうか。
定借の取引自体には、以前ほど珍しさを感じなくなりましたが、所有権とのプレミアムがどれほどなのかというのが、正直よくわかりません。かなり乱暴な考え方ですが、この土地の路線価が442百万円なので、ざっくり更地価格を5億、建設費を15億(安めかも?)なら、土地と建物の価格比が1:3になります。50年定借の1年当たり償却分を2%、建物は所有権と定借のどちらも50年の償却で差異なし、土地部分のみ償却の差異を考慮するとすれば、2%×0.25=0.5%<0.6%なので、悪くないプレミアムかもという感じもします。
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またまたキました。昨年からの勢いは衰えません。今回は15物件を235億で取得です。ここは物件の入替えに積極的で、リリースによれば合併後から340億の売却、587億の取得をしています。これだけ動きが派手なので、どういう基準で取得しているんだろうと、以前から思っていました。今回は物件数が多いので、個別に物件を見るよりも、何か傾向のようなものが見えないか、データを並べ替えながら眺めていたのですが、これ、なんとなく目安になっていないでしょうか。
物件名 エリア 想定CR 価格(百万円)
レジディア笹塚II 東京都渋谷区 5.32% 3,760
レジディア門前仲町 東京都江東区 5.57% 970
レジディア中村橋 東京都練馬区 5.57% 1,075
レジディア勝どき 東京都中央区 5.65% 1,805
レジディア錦糸町III 東京都江東区 5.78% 651
レジディア文京音羽II 東京都文京区 5.37% 2,268
レジディア御茶ノ水 東京都文京区 5.64% 2,090
レジディア大森 東京都大田区 5.93% 1,150

東京都平均

5.60%

13,769

レジディア南行徳 千葉県市川市 6.58% 823
レジディア浦安II 千葉県浦安市 6.41% 802
レジディア行徳 千葉県市川市 6.58% 761
レジディア西新 福岡県福岡市 6.79% 2,380
レジディア鶴舞 愛知県名古屋市 6.54% 1,206
レジディア神戸磯上 兵庫県神戸市 6.57% 2,740
レジディア江坂 大阪府吹田市 6.06% 989

その他平均

6.50%

9,701

これを見ると、東京のCR:5.5%前後、その他のCR:6.5%前後になっています。因みに、既に今期に取得している他物件は、下記の通りです。
レジディアタワー中目黒 東京都目黒区 5.65% 3,300
レジディア月島III 東京都中央区 5.67% 2,570
レジディア南千住 東京都荒川区 7.14% 2,580
レジディア荻窪 東京都杉並区 5.56% 1,710
レジディア江戸堀 大阪府大阪市 6.64% 1,400
レジディア京町堀 大阪府大阪市 6.50% 1,000
レジディア南千住は、土地の権利が定期借地権なので、CRが高めになっていますが、それ以外は概ね今回の取得と同水準です。さぁ、この水準での売り物件をお持ちの方、アドレジ向かってLet's Go!

リートの資産運用報酬

カテゴリ : 
J-REITその他
投稿 : 
IT不動産 2012-1-9 16:47
ふと、リートのAM報酬ってどのくらいなんだろうと思って、調べてみてちょっと驚きました。数値はいずれも最新の短信決算から取り出したものです。資産運用報酬はランニングのものだけで、アクイジションやディスポフィーは含みません。
下表はA/(A+B)でのランキングです。つまりAM会社と投資家との取分の比率で、森トラストリートであれば、5.7%をAM会社が報酬として取って、残りの94.3%を投資家に分配金として配当しているということです。ですので、ランク(BEST)が投資家に優しいリートということになります。こうやって比較すると、意外に大手不動産会社系は、良心的だなぁと思います。
一方で、1/4以上をAM報酬にしているというのは、、、しかもランニングだけで。これを書き始めると止まらなくなりそうなので、これ以上深入りせずにやめておきます。数値を根拠として、ひとつ客観的に言えるだろうことは、B/Cはこれまで投資したお金を使って、半年間でどれだけの分配金を配当できたかという割合ですが、本来この割合の高い方が、高い報酬を得て然るべきという気がしますが、これが逆になっているということに違和感を感じてしまいます。。
ランク(BEST)  投資法人 A/(A+B) A 資産運用報酬(百万円) B 分配金(百万円) C 総資産額(百万円) B/C 決算期
第1位
森トラスト総合リート
5.7%
276
4,554
288,937
1.58%
H23.9
第2位
ジャパンリアルエステイト
6.6%
547
7,754
643,949
1.20%
H23.9
第3位
フロンティア不動産
8.5%
332
3,585
221,201
1.62%
H23.6
第4位
日本プライムリアルティ    
9.4%
416
4,012
360,004
1.11%
H23.6
第5位
日本ビルファンド
10.0%
973
8,757
823,705
1.06%
H23.6

ランク(WORST) 投資法人 A/(A+B) A 資産運用報酬(百万円) B 分配金(百万円) C 総資産額(百万円) B/C 決算期
第1位
インヴィンシブル
54.1%
150
127
73,165
0.17%
H23.6
第2位
大和証券オフィス
27.2%
542
1,453
298,626
0.49%
H23.5
第3位
平和不動産リート
26.7%
393
1,079
138,538
0.78%
H23.5
第4位
ジャパンホテル&リゾート
26.1%
163
461
91,204
0.51%
H23.8
第5位
日本リテールファンド
25.5%
1,886
5,502
621,377
0.89%
H23.8
※ジャパンホテル&リゾートは1年間の決算のため、報酬と分配金は半額表示としています。
ジャパンリアルエステイト(20期)、グローバルワン不動産(16期)、森トラスト総合リート(19期)、積水ハウスSI(12期)、日本ホテルファンド(11期)、日本賃貸住宅(11期)のデータを追加しました。