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Blog - 最新エントリー

2011年の最後に、ユナイテッドアーバンがホテルJALシティ四谷を購入しました。ここは複合用途のリートですから、他のリートと比べて取得の間口が広いですが、2011年の後半はホテルJALシティ那覇ビバホーム横浜青葉店(底地)と、少し「その他系タイプ」の物件の取得が続きました。それでも今回は、都内の好立地のビジネスホテルなので、アセットタイプとしてはそれほどイレギュラーという印象はなく、建物は少し古いですが、この立地でレジを購入しようと思うと、CR:6%ならまずまずというレベルでしょうから、むしろ想定CR:7.4%なら、かなり良い買い物という気がします。
ただ少し気になるのは、ホテルからの収入形態が固定賃料なのか、ホテル売上に応じた変動収入なのかが、リリースからはっきりと読み取れないところです。おそらく固定賃料の契約であれば、何らかの開示があるでしょうから、運営リスクを取るタイプの契約なのでしょう。不動産投資は色々な考え方があると思いますが、この立地のビジネスホテルなら、固定賃料で下振れリスクを避けるより、オペレーションリスクを取って、アップサイドを狙っていくという戦略は、個人的には賛成です。
あけましておめでとうございます。本年も不動産マーケットナビをよろしくお願い申し上げます。
さて、以前より告知しておりましたが、2012年から「売買リスト」「売買マップ」(個別データシートを含む)のご利用に、ログインをお願いさせていただくことと致しました。
初めてご利用される方は、お手数ですが会員登録をしていただき、ログインしてご利用いただけますようお願い申し上げます。
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ジャパンエクセレントが物件の入替えをしました。約30億で築36年の第28興和ビルを売却して、87億でほぼ新築のインターシティ浜離宮と、パシフィックスクエア千石を購入です。スポンサーとの物件入替えの取引の是非は、スポンサーに戻す(売却する)物件は、余程のことがなければ売却損を出さないレベルで売るでしょうから、新たにスポンサーから購入する物件の水準が一番気になります。
この取引では、売却で若干のキャピタルゲインを取らせています。一方で取得物件は、スポンサーの看板物件である「インターシティ」シリーズですから、建物スペックは全く問題ないでしょうし、ほぼ新築なので、想定CR4.85%は許容範囲かなという印象です。
ただ、やはり気になるのは賃料で、どの賃料水準で4.85%なのかです。リリースでは「売主の同意が得られないため」契約賃料は非開示とされています。そこで外部サイトを検索すると、オフィスはわかりませんでしたが、住宅169戸(41.89㎡~260.36㎡)の募集賃料は、1K:17.7~18.8万円、1R:18.2~19.4万円、1LDK:17.6~40.7万円、2LDK:33.6~67.8万円、3LDK:200万円、駐車場は別途4~4.5万円となっています。確かに高級住宅でしょうが、将来的にこの賃料を維持できるだろうか?という気がしてしまいます。直近の稼働率が87.4%なので、オフィスを含めて高めの賃料設定でリーシングに時間がかかっているということが想定されます。
いずれにしても、今回の売買対象は持分の40%なので、仮に今回想定した利回りが達成できなかったとしても、将来的に残りの持分を取得する時、低めの取得価格とすることで利回りを調整する機会を確保するのだろうと解釈することにしました。
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この案件、正直趣旨がよくわかりません。リリースを見て頭の中にとんぼが飛んでしまいました。シュロス日銀前、売主のホームページにこの物件の案内サイトがあって、これを見ると確かに素晴らしいビルですが、松山市は四国最大都市とはいえ、大きく見ればいわゆる第二地方都市でしょう。
地震以前の約1年半、少ないながらリート以外の取引で、第二地方都市のオフィスの売買を見る機会がありましたが、ほとんどの物件の売却CRは10%前後でした。悲惨なのは賃料と稼働率で、駅前の生保の名前がついたビルでも、賃料水準は昔から入居しているテナントの賃料に助けられて、なんとか平均9-10千円/坪をキープしていても、直近の入居テナントの賃料は7千円/坪程度、ひどいところは5千円/坪というところもありました。
リーマンショック以降、東京近郊都市と主要地方都市以外でのリートのオフィス取得は、これが初めてになると思います。ビルファンドのリリースでは、取得の趣旨は「地方都市部におけるポートフォリオの充実を図るため」とかなり抽象的です。この取引後、売主は一部をリースバックして、管理も続けていけるようです。平均賃料14,500円/坪、想定CRは7.16%、スポンサーでない売主にしては、破格の条件という印象です。。

PMO秋葉原:取得(野村オフィス)

カテゴリ : 
J-REIT物件売買
投稿 : 
IT不動産 2011-12-4 20:44
野村オフィスがPMO秋葉原の取得をリリースしました。PMOシリーズは今年の8月末にPMO八丁堀PMO東日本橋の取得をリリースしていて、1号案件の2008年のPMO日本橋本町から数えると4件目です。
PMO(プレミアムミッドサイズオフィス)は、スポンサーの野村不動産がシリーズ展開しているオフィス事業です。「中規模だけど建物のスペックは大規模オフィス並み」というコンセプトで、実際に設備水準が高く、見た目の良いビルが多いです。ただ、このシリーズのロケーションを見ると、ほとんどが東京駅の東側で、オフィス立地としては少し弱いかなという気がします。竣工時期から想定される土地の仕入れの時期は、取得競争がかなり白熱していた頃でしょうから、取得できた土地は小規模のものが多くて、コンセプトが後から付いたのでは、なんて思ったりしてしまいます。
そんなどうでもいい推測はさておき、以前にも書きましたが、このシリーズの取得時の想定CRは、東日本橋以外はいずれも5%を切っていて、専有単価でも少し高めな印象です。おそらく今後もこのシリーズの取得は続くのでしょうが、スポンサーからの取得ですから、もう少しリーズナブルだといいなという気がします。
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