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Blog - 最新エントリー

理想的なディール

カテゴリ : 
J-REIT物件売買
投稿 : 
IT不動産 2012-3-11 16:49
ケネディクス不動産がKDX大森ビルを売却しました。最近売却された物件の中では、非常に高いパフォーマンスを達成したディールと言ってよいのではと思います。保有期間の6年間、高い稼働率を維持し、NOIも6.5%程度で安定して推移してきました。元本の部分を見ても、本件はスポンサーパイプラインから35億で取得したものですが、今回スポンサーと利害関係のない事業会社に42億で売却して、きっちりとキャピタルゲインも確保しています。(期中と出口で約2.7億のCapexを拠出したので、実質的なキャピタルゲインは約4.3億。)
保有期間中の高い利回り+キャピタルゲイン、まさに不動産投資のお手本のようなディールではないでしょうか。今回の売却に当たって、スポンサーが仲介に入って7,300万円の手数料を取りますが、大森駅周辺でCR:5.5%での売却なら、この報酬も妥当な感じがします。
ディールが成功することによって投資家に十分な分配がされ、その上でスポンサーやAM会社も成功報酬を得る、これが本来不動産ファンドにあるべき姿だろうと思います。そういった意味で、本件は「理想的なディール」ではないかと思います。

坪1億円の土地売買?!

カテゴリ : 
J-REIT物件売買
投稿 : 
IT不動産 2012-3-4 9:28
日本プライムリアルティが大手町1-6計画(底地)を360億で取得です。この案件は、スポンサーが出資しているSPCからの取得です。CRは3.6%と低めですが、オフィス立地としては超一等地ですので、償却を考慮する必要がなければ、リートにとって悪くないかもというのが最初の印象でした。
ただ、路線価を見ると、この土地は借地権割合:90%、底地割合:10%です。簡単に言うと、更地価格が100であれば、借地権価格が90、底地価格が10に分けられるということです。これから考えると、、、本件の底地の取得単価は10,784千円/坪ですので、底地割合が10%なら、この土地価格は10,784千円/坪÷10%=107,840千円/坪、実に坪1億円以上の価値があると評価していることになります。しかもこの土地には借地権より権利が強い、70年間の地上権が設定されているので、底地割合が10%以下の評価になる可能性すらあります。 更に本件にはおまけが付いていて、売主はスポンサーが出資するSPCですが、この取引の仲介料として、スポンサーはリートから10億円以上の報酬を得るようです。
2007年くらいのピーク時ならまだしも、今どき坪1億円以上(更地ベース)で土地を売り、更に仲介料を10億円以上取るというのはいかがなものでしょうか?スポンサーは昨年650億の特損を出しているので、なりふり構わず稼ぎにきているのでは、という穿った見方をしてしまいそうです。
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このまとめ買いはかなりインパクトが大きかったですね。これまで1,082億だったポートフォリオに、いきなり372億が追加されました。しかも平均NOI利回りが7.1%と、かなり高めの水準です。個人的には、この利回りの高さのほかに、ポートフォリオが3割強も拡大するのがとても良いなと思います。
このリートの投資対象は、物流・インフラ・研究所等なので競合するファンドが少なく、高めの利回りを狙えるという面がある一方、物流以外のアセットは汎用性が極めて低く、代替テナントを見つけにくいため、リスク度合いはロードサイド型の商業施設よりはるかに高いと思います。端的な例では、JALというかつてクレジットの高かった企業がテナントのIIF羽田空港メインテナンスセンターで、賃料減額を受け入れざるを得ない状況に陥りました(個人的には、よくこの程度の減額で済んだなという印象の方が強かったですが。。※リリース)。
こういった減賃・テナント退去リスクに対するヘッジの方法は、物件数を増やしてポートフォリオを大きくし、個々の物件が全体に与える影響を小さくする以外、なかなかが効果的な方法がないのではと思います。今回の取得では同時に大規模な増資も発表されましたが、株価は大きく上昇しました。これには分配金増加の見通しや、最近マーケット全体が活況という要素が大きいと思いますが、多少なりとも前述のようなリスク分散という面への評価もあったのではないでしょうか。
オリックスリートがビサイド白金を売却しました。この物件は、上場時から運用していた物件ですが、今回スポンサーが引き取る形で運用を終了しました。取得直後に稼働率が落ち込んで、2期連続でCapexを投入して以降、安定したパフォーマンスを見せています。プラチナ通りの背後で住宅地としては抜群ですが、オフィス需要が高いとは言いにくいこのロケーションで、10年間の平均稼働率が94%台というのは素晴らしいと思います。13億で取得して10年間で7.4億の利益(NCFベース)、リートの組み入れ物件として、とても心地良い水準ではないでしょうか。
一方で、スポンサーの取得理由は何なのでしょうか?稼働率が良いので、すぐに開発するのは難しいでしょうし、この程度の規模・立地の賃貸オフィスを、スポンサーがCR:6.5%で取得して運用するというのもあまりピンときません。どこかのタイミングで転売でもするんですかね?
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積水ハウスSIが今月2件目の取得です。プラチナコート錦糸町は、建物も新しく、錦糸町駅にも近いので、物的な条件はかなり整っていると思います。JRの高架に面していますが、間取りは1K?1LDKのコンパクトサイズなので、騒音もそれほど問題にならないでしょう。また、価格水準についても、専有単価2,153K/ts、想定CR:5.65%なので、周辺の取引と比較しても、概ね妥当な水準という印象です。
今回の取引では、価格やハード面より目を引かれたのが、購入後のPM会社のファーストブラザーズリアルエステートです。この会社は、独立系AM会社のファーストブラザーズ(FB)の関連会社だと思いますが、住宅のプロの積水ハウスのリートに、PM会社として採用されたことに少し違和感があります。適当な想像ですが、非開示の売主がFBのファンドで、購入後にPM業務を発注することを条件とした、いわゆるヒモ付き取引なのかなという気がします。
かつてリーマンショック以前から、AMとPMのヒモ付き案件はよくありました。ヒモ付き自体に必ずしも問題があるとは思いませんが、マーケット水準より高いPMフィーが設定されているケースや、買主側にもAM会社がいるため、ヒモ付きAMとの2社体制になることで、余分なコストがかかるケースでは、それが物件価格に影響することもあります。ただ、こういったコストまで考慮した金額で購入するのであれば、少なくとも買主側にはそれほどネガティブな影響はないかもしれません。